Foreks – Türkiye iktisadında ve vilayetlerin kalkınmasında değerli bir rol üstlenen organize sanayi bölgeleri (OSB) hakkında kapsamlı bir araştırmaya imza atan TSKB (IS:TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2024 yılında OSB’lerde arsa ve kira paha artışlarının evvelki yıllara nazaran yavaşladığını ve geri dönüş müddetlerinin kısaldığını ortaya koydu.
İstanbul, Sakarya ve Ankara üzere vilayetlerde kira gelirlerinin satış fiyatlarına nazaran daha yüksek orandaki artışı, geri dönüş müddetlerinin kısalmasında tesirli olurken; Tekirdağ ve Samsun’da bu müddette artış görüldü. Kira artışında Marmara Bölgesi’nde İstanbul, Kocaeli ve Bursa öne çıkarken, Anadolu kentlerinde kira bedellerindeki artışın yıllık enflasyon oranının altında kaldığı tespit edildi. Türkiye genelinde OSB’lerde doluluk oranlarının büyük ölçüde %90’ın üzerinde seyretmesi dikkat çekerken, Tekirdağ geçen yıla kıyasla doluluk oranını en fazla artıran vilayet oldu.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., organize sanayi bölgeleri (OSB) özelindeki kapsamlı araştırmalarına 2024 yılında da devam etti. Türkiye iktisadı ve kent gelişiminde yönlendirici bir rol üstlenen, birçok firmaya mesken sahipliği yapan OSB’leri inceleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2024 bilgilerine dayanan çalışmasında 18 vilayetteki 31 OSB’yi ayrıntılı halde tahlil etti.
Çalışmada, sanayi yapılarına yönelik talebin 2024 yılında da sürdüğü tespit edilirken, arsa ve kira bedellerindeki artışın evvelki yıllara kıyasla doygunluk düzeyine ulaştığı gözlemlendi. 2018 yılında başlayan “OSB’lerde büsbütün yahut kısmen bedelsiz arsa tahsisi” uygulamasının, nisan ayında yayımlanan yönetmelikle 2029 yılına kadar uzatılması sektörel açıdan değerli bir gelişme olarak öne çıktı. E-ticaret faaliyetlerinin tesiriyle depolama alanlarına yönelik yüksek talep de dikkat çeken bir başka bulgu oldu. 2020-2023 yılları ortasında OSB’lerde arsa satış ve fabrika kira bedellerinde gözlemlenen süratli artış, 2024 yılı prestijiyle yavaşladı. Marmara Bölgesi başta olmak üzere son yıllarda ağır talep gören bölgelerde kira artışlarının 2024’te enflasyon oranının altında gerçekleştiği, bilhassa Sakarya’da evvelki yılın tersine en düşük kira artışlarının yaşandığı tespit edildi. Anadolu kentlerinde de kira artışları evvelki yıla nazaran ivme kaybederken, fabrika kira bedellerinin yıllık enflasyon oranının altında arttığı belirlendi.
Geri dönüş müddetlerinde ise ülke genelinde ortalama bazda kısmi bir düşüş yaşandı; bu mühlet 2023 yılında 17,5 yıl iken 2024’te 17,0 yıla geriledi. İstanbul, Sakarya ve Ankara’da kira bedellerinin, enflasyon oranının altındaki artışlara karşın, satış fiyatlarına oranla daha fazla artması, bu vilayetlerde geri dönüş müddetini kısaltan temel faktör oldu. Buna karşılık Tekirdağ ve Samsun vilayetlerinde geri dönüş müddetlerinde artış gözlendi.
Arsa paha artışlarında İstanbul, Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Kayseri, Gaziantep, Adana ve Ankara üzere vilayetlerde enflasyonun üzerinde artışlar kaydedilirken, bu artışların temel nedeni güçlü talep oldu. Malatya’daki yüksek artış ise piyasanın şimdi stabilize olmamasına bağlandı.
Diğer vilayetlerde arsa bedel artışları enflasyonun altında gerçekleşti. 2023 yılında paha artışlarının yüksek olduğu Manisa, Eskişehir, Antalya ve İzmir’de ise fiyatların doygunluk düzeyine ulaştığı görüldü. OSB’lerin büyük çoğunluğunda doluluk oranları %90’ın üzerinde gerçekleşti. Marmara Bölgesi’nde doluluk oranları geçen yılki seviyeyi korurken, Tekirdağ bu oranı en fazla artıran vilayet oldu. Yeni gelişme alanlarında yahut yeni kurulan OSB’lerde daha düşük doluluk oranlarına rastlansa da bu durum, direkt talep eksikliği olarak değerlendirilmedi. Genel olarak, kira ve arsa satış fiyatlarındaki artışın enflasyon oranının altında seyretmesi, doluluk oranlarında büyük değişiklikler yaşanmadığını gösterdi.
Enflasyonun altında artış ve kısalan geri dönüş müddetleri yeni dengeyi işaret ediyor
Son yıllarda sanayi yapılarına olan talebin yükselmesinin kıymetlerde ivmeli artışlara neden olduğunu söz eden TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2020-2023 ortasında çok süratli bir yükseliş gösteren kira ve arsa fiyatlarında, 2024 yılı prestijiyle bir istikrar sürecine girildiğini gözlemliyoruz. Enflasyonun altında seyreden artış oranları ve kısalan geri dönüş mühletleri, piyasada yeni bir istikrar devrine işaret ediyor” dedi. Yatırım kararlarında organize sanayi bölgelerinin kıymetli bir rol oynadığına işaret eden Maya, “OSB’ler yalnızca sanayi üretiminin değil, birebir vakitte lojistik, istihdam ve kentleşme stratejilerinin de temel bileşeni pozisyonunda. Bu nedenle bu bölgelerdeki fiyat hareketlerini takip etmek hem yatırımcılar hem de kamu siyasetleri açısından büyük kıymet taşıyor” diye konuştu.
Kira paha artışı %36’da dengelendi
OSB’lerdeki yıllık ortalama kira paha artışını hesapladıklarını ve ortalama artış oranının %36 düzeyinde gerçekleştiğini belirten Makbule Yönel Maya, “Özellikle Marmara üzere doygun pazarlarda artış suratının yavaşladığını net biçimde görüyoruz” dedi.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., organize sanayi bölgelerinde ortalama geri dönüş mühletinin 2023 yılında 17,5 yıl iken 2024’te 17,0 yıla gerilediğini belirledi. Süredeki kısalmanın, kira gelirlerinin satış fiyatlarına kıyasla süratli artmasından kaynaklandığını vurgulayan Maya, “Yatırımcılar açısından geri dönüş süresindeki düşüş, cazibenin korunduğunu, kârlılık beklentisinin sürdüğünü gösteriyor” dedi.
Arsa kıymet artışı %43 olarak kaydedildi
OSB’lerde yıllık ortalama arsa paha artışının %43 olduğunu söz eden Makbule Yönel Maya, “Talebin ağırlaştığı bölgelerde, örneğin Samsun’da %64 ve Ankara’da %58 oranında artış yaşandığını gözlemledik. Arsa satış fiyatlarında genel olarak dengelenmiş bir seyir hakim olsa da, talep gören vilayetlerde artışların sürdüğünü görüyoruz. Türkiye genelinde OSB’lerin doluluk oranlarının %92’ye ulaşması talebin değerli bir göstergesi. İstanbul, Bursa, Ankara, İzmir ve Gaziantep üzere kentlerde yer alan OSB’lerde bu oranın %100’e ulaştığını görüyoruz. Bilhassa Marmara Bölgesi’nde yüksek oranlar, sanayi altyapısının gücünü ve yatırım iştahını ortaya koyuyor” sözünü kullandı.
YILLIK KİRA PAHA ARTIŞI
| OSB’lerde Yıllık Ortalama Kira Artışı | |
| İstanbul | 41% |
| Kocaeli | 39% |
| Bursa | 37% |
| Sakarya | 25% |
| Tekirdağ | 29% |
| Samsun | 40% |
| İzmir | 31% |
| Antalya | 41% |
| Afyonkarahisar | 49% |
| Denizli | 19% |
| Manisa | 27% |
| Ankara | 28% |
| Kayseri | 23% |
| Konya | 27% |
| Eskişehir | 15% |
| Malatya | 127% |
| Gaziantep | 29% |
| Adana | 29% |
GERİ DÖNÜŞ SÜRELERİ
| OSB’lerde Ortalama Geri Dönüş Süresi | |
| İstanbul | 16,50 |
| Kocaeli | 14,00 |
| Bursa | 14,50 |
| Sakarya | 13,50 |
| Tekirdağ | 16,50 |
| Samsun | 17,00 |
| İzmir | 18,50 |
| Antalya | 18,00 |
| Afyonkarahisar | 18,50 |
| Denizli | 20,00 |
| Manisa | 18,25 |
| Ankara | 17,00 |
| Kayseri | 18,00 |
| Konya | 18,00 |
| Eskişehir | 18,50 |
| Malatya | 15,00 |
| Gaziantep | 17,00 |
| Adana | 17,00 |
YILLIK ARSA BEDEL ARTIŞI
| OSB’lerde Yıllık Ortalama Arsa Değer Artışı | |
| İstanbul | 51% |
| Kocaeli | 41% |
| Bursa | 28% |
| Sakarya | 54% |
| Tekirdağ | 33% |
| Samsun | 64% |
| İzmir | 23% |
| Antalya | 34% |
| Afyonkarahisar | 70% |
| Denizli | 27% |
| Manisa | 23% |
| Ankara | 58% |
| Kayseri | 46% |
| Konya | 25% |
| Eskişehir | 24% |
| Malatya | 69% |
| Gaziantep | 53% |
| Adana | 52% |
DOLULUK ORANLARI
| İstanbul | İkitelli OSB | 95% |
| Dudullu OSB | 100% | |
| Tuzla OSB | 98% | |
| Kocaeli | Gebze OSB | 98% |
| Dilovası OSB | 65% | |
| TOSB | 100% | |
| Bursa | Nilüfer OSB | 98% |
| Bursa OSB | 100% | |
| Kestel OSB | 90% | |
| Kayapa OSB | 80% | |
| Sakarya | 1. OSB | 100% |
| 2. OSB | 98% | |
| Tekirdağ | Çerkezköy OSB | 99% |
| Velimeşe OSB | 65% | |
| 1. Ergene OSB |
