Investing.com — Fitch Ratings, Salı günü First Industrial Realty Trust, Inc. (NYSE:FR) ve işletme iştiraki First Industrial, L.P.’nin Uzun Vadeli İhraççı Temerrüt Notlarını (IDR) ’BBB’den ’BBB+’ya yükseltti. Bu yükseltme, teminatsız araçlar için de geçerli. Fitch, not görünümünü İstikrarlı olarak belirledi.
Bu not artışı, FR’nin coğrafi olarak çeşitlendirilmiş sağlam portföyünü, güçlü finansal metriklerini ve teminatsız borç sermayesine erişimini yansıtıyor. Bununla birlikte, FR’nin gelişim riskine ölçülü yaklaşımı ve teminatsız borcun yeterli teminatlandırılmamış varlık kapsamı ile desteklenen sağlıklı likidite pozisyonu da not artışına katkıda bulundu.
FR’nin performansı, çeşitlendirmeyi korurken portföyünü geliştirmesiyle iyileşme gösterdi. Şirketin organik büyümesi, devam eden müşteri talebi nedeniyle güçlü kalmaya devam etti ve bu da güçlü kira artışıyla sonuçlandı. Bu durum aynı zamanda şirketin yüksek doluluk oranına ve kredi değerliliği yüksek kiracılarla uzun vadeli kira sözleşmelerine sahip olmasına da bağlı.
Fitch’in İstikrarlı Görünümü, FR’nin görünüm dönemi boyunca kredi metriklerini not hassasiyetleri dahilinde sürdüreceği beklentisine dayanıyor. Bu, orta vadede devam eden sağlam mülk temellerinin beklentisinden kaynaklanıyor.
FR, ana faaliyet alanı dışındaki mülklerden çıkmaya ve gelirleri öncelikle geliştirme yoluyla önemli ABD lojistik pazarlarındaki toplu dağıtım tesislerine yatırmaya devam etti. 2010’dan bu yana 7,2 milyar dolardan fazla sermaye dönüşümü gerçekleştirdi. Aynı mağaza portföyündeki metrekare başına kira, 2014-2024 arasında yaklaşık %75 arttı.
FR’nin borcu neredeyse tamamen teminatsızdır. Şirket en son olarak 1Ç25’te 850 milyon dolarlık teminatsız rotatif kredi imkanını kapattı ve 200 milyon dolarlık vadeli kredisini yeniden finanse etti. Bundan önce, FR 2017-2020 yıllarında toplam 950 milyon dolar değerinde yedi teminatsız borç ihracı gerçekleştirdi. Fitch, şirketin 2025 yılında teminatsız tahvil finansmanı arayacağını bekliyor.
Fitch, FR’nin kaldıraç oranının tahmin dönemi boyunca yaklaşık 5x civarında sürmesini bekliyor. FR’nin kaldıraç oranı 2024’te 4,6x idi, bu ’BBB’ kategorisi için güçlü ve şirketin 6,0x’in altındaki kamu hedefinin altında. Fitch, FR’nin belirtilen politikası dahilinde kalmaya kararlı olduğuna ve gerekirse bu hedefe ulaşmak için dış büyümeyi azaltacağına inanıyor.
FR’nin portföyü coğrafya, varlıklar ve kiracılar açısından çeşitlendirilmiştir. Portföy, inşaat halindeki sekiz varlıkla birlikte 416 mülk içeriyor. FR’nin en büyük 10 ve en büyük 20 kiracısı, 1Ç25 itibarıyla yıllık net kiranın sırasıyla %17,7 ve %26,0’sını oluşturuyordu.
FR’nin teminatlandırılmamış varlıkları, 1Ç25 itibarıyla net teminatsız borcu 2,5x oranında karşıladı, bu da ’BBB’ kategorisindeki bir GYO için sağlam bir oran. FR’nin minimal teminatlı borcu var ve muhtemelen sadece bir satın almanın parçası olarak ek ipotekler alacak.
FR, benzer şekilde derecelendirilen akranlarıyla tutarlı olan geliştirme riskini yönetmeye makul bir yaklaşım sürdürüyor. FR’nin inşaat halindeki finanse edilmemiş geliştirme projesi, 1Ç25’teki raporlanan boru hattına göre yaklaşık 146 milyon dolar veya brüt varlıkların %2,2’si kadardı, bu da 1Ç24’teki %1,6’dan hafifçe yükseldi.
Fitch, REIT kaldıracının 5,5x’in üzerinde sürdürülmesi, döngü boyunca akranlardan daha düşük portföy işletme performansı veya sermaye erişimi ve REIT sabit ücret kapsamının (FCC) 3,5x’in altında sürdürülmesi dahil olmak üzere negatif bir derecelendirme eylemine veya not düşürmeye yol açabilecek çeşitli faktörleri belirledi. Öte yandan, ’A’ kategorisine uygun üstün sermaye erişimi, REIT kaldıracının 4,0x’in altında sürdürülmesi ve REIT FCC’nin 5,0x’in üzerinde sürdürülmesi gibi faktörler pozitif bir derecelendirme eylemine veya not yükseltmeye yol açabilir.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
