Investing.com — Fitch Ratings, 4 Haziran 2025 Çarşamba günü, Çin merkezli Yuexiu Property Company Limited’in (YXP) Uzun Vadeli İhraççı Temerrüt Notu (IDR) görünümünü Negatiften Durağana revize etti. Derecelendirme kuruluşu aynı zamanda YXP’nin notunu ’BBB-’ olarak teyit etti. Bu, YXP’nin kıdemli teminatsız notunu, orta vadeli tahvil programının notlarını ve YXP tarafından garanti edilen Westwood Group Holdings Limited tarafından ihraç edilen program kapsamındaki tahvilleri içeriyor.
Görünümün Durağana revize edilmesi, YXP’nin 2024’te düşen sözleşmeli satışlara rağmen Fitch tarafından tanımlanan operasyonlardan pozitif nakit akışı (CFO) üretme kabiliyetine dayanıyor. Fitch, YXP’nin satışlarının 2025’te istikrar kazanacağını öngörüyor. Bu öngörü, yılbaşından bu yana güçlü satış performansı ve üst kademe şehirlerde yeterli kalitede satılabilir kaynakları sağlayan devam eden arazi yenileme çalışmalarıyla destekleniyor.
YXP’nin ’bb’ olan Bağımsız Kredi Profili (SCP), güçlü pazar konumu, ılımlı kaldıraç ve sağlam finansman erişimine dayanıyor. Bununla birlikte, Çin gayrimenkul piyasasında daha fazla düşüş riski devam ediyor. YXP’nin notu, ana şirketi Guangzhou Yuexiu Holdings Limited’den (GYX) gelen güçlü destek teşviklerine dayalı iki kademelik bir artışı içeriyor. GYX, Guangzhou belediyesinin Devlet Varlıkları Denetim ve Yönetim Komisyonu (SASAC) tarafından tamamen sahip olunan bir şirket.
YXP’nin sözleşmeli satışları 2024’te yıllık bazda %19 azalarak 114 milyar CNY’ye geriledi. Bu düşüş, Fitch’in %25’lik düşüş tahmininden daha iyi bir performans. Satışlar 2024’ün dördüncü çeyreğinde toparlanmaya başladı ve güçlü satış ivmesi 2025’in ilk çeyreğinde de devam etti. Bu durum, üst kademe şehirlerde devam eden istikrar ve şirketin yüksek kaliteli satılabilir kaynaklar sağlayan arazi bankası yenileme çalışmalarıyla desteklendi. 2025’in ilk dört ayında satışlar yıllık bazda %37 artarak 41 milyar CNY’ye ulaştı. Bu rakam, yıllık bazda %5 artış hedeflenen 120 milyar CNY’lik tam yıl hedefinin %34’ünü oluşturuyor.
Satışlardaki düşüşe rağmen, sıkı nakit akışı yönetimi sayesinde CFO 2024’te 2023’e göre iyileşti. Fitch, inşaat ve arazi edinim maliyetlerinin genel olarak istikrarlı kalmasıyla CFO’nun 2025’te pozitif kalmaya devam edeceğini bekliyor. YXP’nin net kaldıracı, pozitif Serbest Nakit Akışına (FCF) rağmen, ortak girişim konsolidasyon ve dekonsolidasyon düzeltmeleri nedeniyle 2024 sonunda 2023’teki %45’ten %47’ye yükseldi. Bununla birlikte, Fitch net kaldıracın ılımlı bir seviyede istikrarlı kalmasını bekliyor.
2025’te YXP’nin eski envanterleri sosyal konut için yerel yönetimlere satmak gibi envanter geri dönüşüm stratejileri, şirketin arazi bankası kalitesini iyileştirmesine yardımcı olacak. YXP, 2024’te Guangzhou’daki üç arazi parselini, piyasa talebini daha iyi karşılayabilecek bölgelerde yeni arazi parselleri edinmek için kullanılabilecek 13,5 milyar CNY değerinde diğer arazi veya arazi kredisi karşılığında hükümete iade etti.
YXP’nin gayrimenkul geliştirme brüt kar marjı, gayrimenkul fiyatlarının düşmesiyle 2024’te 2023’teki %15’ten %10’a geriledi. Şirket, brüt karın 2025’te zayıf kalmaya devam etmesini, ancak sektör düşüşünden önce edinilen yüksek maliyetli envanterden elde edilen satışların oranı azaldıkça kademeli olarak iyileşmesini bekliyor.
YXP’nin IDR’si, ana şirketi GYX’in desteğine dayalı iki kademelik bir artıştan faydalanıyor. Ana şirketin yasal destek teşvikini, onshore tahvilleri üzerindeki garantiler ışığında ’Orta’ olarak değerlendiriyoruz. Stratejik teşvik, yüksek finansal katkılar nedeniyle ’Orta’ ve operasyonel teşvik, yönetim ve marka örtüşmesi göz önüne alındığında ’Orta’ olarak değerlendiriliyor.
YXP’nin atfedilebilir satış ölçeğinin önümüzdeki iki yıl içinde Jinmao’dan yaklaşık %35 daha büyük olması bekleniyor. Her ikisi de 2023’te benzer satış ölçeklerine sahipti, ancak Jinmao’nun satışları 2024’te %32 düşerken, YXP’nin atfedilebilir satışları %14 azaldı. YXP’nin daha iyi satış performansı, son yıllarda kilit pazarlarda aktif arazi edinim uygulamalarına dayanıyor. YXP coğrafi olarak daha az çeşitlendirilmiş durumda ve ana pazarı olan Guangzhou toplam satışların %40’ından fazlasını oluşturuyor. Ancak bu durum, şirketin şehirdeki lider pazar konumu ve arazi bankası pazarlarındaki daha güçlü gayrimenkul satış performansı ile hafifletiliyor.
Fitch’in ihraççı için derecelendirme senaryosundaki temel varsayımları arasında sözleşmeli satışların 2025-2026’da sabit kalması, arazi edinim maliyetlerinin 2025 ve 2026’da sırasıyla satış gelirlerinin %35 ve %40’ı olması, inşaat maliyetlerinin 2025-2026’da satış gelirlerinin %37’si olması, EBITDA marjının 2025-2026’da %4-%6 arasında olması ve 2025-2026’da ortalama finansman maliyetinin yaklaşık %3,6 olması yer alıyor.
Negatif bir derecelendirme eylemine veya not düşürmeye yol açabilecek faktörler arasında sözleşmeli satışlarda sürekli düşüş ve/veya CFO’da sürekli bozulma, net kaldıracın uzun bir süre boyunca %55’in üzerinde olması, finansman erişiminin zayıfladığına dair kanıtlar veya GYX’in YXP’yi destekleme teşvikinde veya yeteneğinde algılanan bir zayıflama yer alıyor. Öte yandan, pozitif bir derecelendirme eylemine veya not yükseltmeye yol açabilecek faktörler arasında sözleşmeli satışlarda net bir büyüme eğilimi, sürekli bir temelde pozitif CFO veya net kaldıracın uzun bir süre boyunca %45’in altında olması bulunuyor.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
