Investing.com — Barclays analistleri, Alman konut sektöründeki önemli oyuncuların notlarını düşürdü. Bu durum Avrupa gayrimenkul hisselerini yeniden vurdu. Analistler, zayıf nakit akışı dinamiklerini ve artan yeniden finansman risklerini gerekçe gösterdi.
Not düşürülenler arasında LEG Immobilien de bulunuyor. Bu şirket daha önce sektördeki tek “overweight” hisse iken, şimdi “equal weight” seviyesine indirildi.
Bu revizyon, kaldıraç oranları, daha yüksek faiz oranlarında yeniden finansman ve Alman konut gayrimenkullerine yönelik zayıflayan yatırımcı duyarlılığı konusundaki artan endişeleri yansıtıyor.
Barclays analistleri, Alman konut şirketlerinin sıfır borçla faaliyet göstermeleri gerektiğini tutarlı bir şekilde savunuyor. Çünkü finansman maliyetleri öncesindeki serbest nakit akışı getirileri, marjinal borçlanma oranlarından önemli ölçüde düşük kalıyor.
Bu sorunun ele alınmaması, varlık değerlerinin istikrar kazandığı umutlarına rağmen sektörü cazip olmaktan çıkardı.
Aynı zamanda, Almanya’nın artan hükümet yatırımları ekonomik gerileme korkularını hafifletmiş durumda. Bu durum, savunma stratejisi olarak konut gayrimenkul hisselerini tutma gerekçesini zayıflatıyor.
Yenilenen bir durgunluk riski -özellikle Trump yönetimi altındaki ticaret politikası belirsizlikleri ışığında- bazı yatırımcıları sektöre geri getirebilir. Ancak Barclays analistleri, savunmacı pozisyonlama için PSP ve SPS gibi İsviçre gayrimenkul hisselerine maruz kalmayı tercih ediyor.
LEG Immobilien’in not düşüşü, beklentilerdeki bir değişimi yansıtıyor. Barclays başlangıçta LEG’i, şirketin öz sermaye ile finanse edilen büyümeyi takip edeceği varsayımıyla “overweight” olarak derecelendirmişti.
Bunun yerine LEG, BCP’nin kalan üçte ikisini satın almasını borçla finanse etmeyi tercih etti. Bu hamle, kaldıraç ve AFFO (Düzeltilmiş Faaliyetlerden Elde Edilen Fonlar) üzerindeki etkisi nedeniyle yatırımcılar tarafından olumsuz karşılandı.
Hisse senedi sektörün gerisinde kaldı. Bu durum Barclays’i LEG için fiyat hedefini %30 düşürerek 100 eurodan 70 euroya indirmeye yöneltti.
Diğer büyük Alman konut hisseleri de baskı altında kalmaya devam ediyor. TAG Immobilien “EW” seviyesinde kalırken, Polonya’daki satış amaçlı inşaat portföyü olumlu bir faktör olarak görülüyor. Bununla birlikte, şirketin nakit akışı dinamikleri konusunda endişeler devam ediyor.
TAG’ın kaldıraçsız AFFO getirisi sadece %2,2 olup, yaklaşık %4,5 olan marjinal finansman maliyetinin hala altında. Barclays ayrıca, TAG’ın daha yüksek varlık getirisinin, nispeten savunmacı olmasına rağmen, düşük kaliteli lokasyonlarla bağlantılı olabileceğini belirtiyor.
Grand City Properties, emsallerine kıyasla daha yüksek AFFO getirisine rağmen “underweight” olarak kalıyor.
Şirketin kaldıracı LEG ve Vonovia’dan biraz daha düşük. Ancak yüksek kaldıraçlı bir şirket olan ve GYC’yi hesaplarında konsolide eden Aroundtown’ın çoğunluk hissedarlığı nedeniyle yönetişim endişeleri devam ediyor.
Barclays analistleri ayrıca GYC’nin Aroundtown ile birlikte harici bir fona yaptığı yatırım konusunda da temkinli. Bu durum, finansal görünümüne bir başka belirsizlik katmanı ekliyor.
Almanya’nın en büyük konut gayrimenkul şirketi Vonovia da “underweight” olarak kalıyor. Barclays, AFFO getirisinde çekicilik görmüyor ve şirketin sermaye yoğun yatırımlar yoluyla EBITDA büyümesini artırma stratejisine şüpheyle yaklaşıyor.
Vonovia, 2028 yılına kadar çeşitli girişimler aracılığıyla EBITDA’yı 575 milyon eurodan 875 milyon euroya çıkarma planlarını açıkladı. Bu girişimler arasında katma değerli hizmetler, tekrarlayan satışlar ve geliştirme projeleri bulunuyor.
Bununla birlikte Barclays, bu sözde “sermaye-hafif” stratejinin yine de yıllık yatırım seviyelerini 2024’teki 836 milyon eurodan 2028’e kadar yaklaşık 2 milyar euroya yükseltmeyi içerdiğini belirtiyor.
Artan vergi yükleri ve daha yüksek yatırım ihtiyaçlarının, öngörülen EBITDA büyümesinin çoğunu dengelemesi bekleniyor. Bu durum Barclays’i AFFO tahminlerini aşağı yönlü revize etmeye yöneltti.
Öte yandan, J.P. Morgan analistleri, değişen tahvil getirisi eğilimlerinin sektör için olumlu bir rüzgara dönüşebileceğini öne sürüyor.
Daha geniş Avrupa gayrimenkul piyasası, ECB ve BOE faiz indirimi beklentilerinin öne çekilmesiyle gayrimenkul tahvil getirilerindeki sürekli düşüşe olumlu tepki veriyor. J.P. Morgan analistleri, sermaye maliyeti varsayımlarındaki tamponu kaldırmanın bile Vonovia ve LEG gibi kaldıraçlı şirketler için adil değer modellerini artırabileceğini savunuyor.
Piyasa tepkisi, özellikle yüksek kaldıraçlı firmalar ve daha kısa vadeli borç vadeleri olanlar için güçlü oldu.
Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, Aroundtown ve Castellum gibi şirketler güçlü kazançlar gördü. Bu durum, borç yükleri konusundaki önceki endişeleri tersine çevirdi.
Bununla birlikte, URW ve Klepierre (EPA:LOIM) gibi Avrupa alışveriş merkezi operatörleri bu ralliye katılmadı. Bu durum, tüketici harcama eğilimleri üzerindeki süregelen belirsizliği yansıtıyor.
Daha düşük kaldıraçlarına rağmen kendi kendine depolama şirketleri de iyi performans gösterdi. J.P. Morgan analistleri, bu şirketlerin daha geniş ekonomik faaliyete olan duyarlılıkları göz önüne alındığında bunu biraz şaşırtıcı buluyor.
Barclays kaldıraç ve nakit akışı kısıtlamaları konusundaki endişeleri işaret ederken, J.P. Morgan daha elverişli bir tahvil getirisi ortamının anlatıyı değiştirebileceğini öne sürüyor.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
