Büyük kentlerde konut fiyatlarında yaşanan süratli artış, konut satışlarını yavaşlatmış durumda. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) datalarına nazaran, Nisan ayında Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın birebir ayına nazaran yüzde 35,6 düşerek 85 bin 652 oldu. Artan konut fiyatlarına rağmen kira getirilerinin kamu tarafından sonlandırılması ve kredi imkanlarındaki daralma satışları etkileyen öteki ögeler ortasında yer alıyor. Buna rağmen yatırımcıların yurtdışından konut alma eğilimleri süratle artıyor. Döviz bazlı kira gelirinin yanı sıra, AB ülkelerinde hür dolanım ve hatta ilerleyen devirde vatandaşlık alma bahtı veren bu yatırım, gayrimenkul yatırımcılarını radarını yurt dışına çevirmesine neden oluyor. TÜİK tarafından yayınlanan “Yurt Dışından Taşınmaz Edinme İstatistikleri” raporuna nazaran; 2020 yılında Türk vatandaşları yurt dışından 35 bin 184 adet konut satın alırken, 2021 yılında bu sayı 45 bin 789 adet oldu. Milletlerarası gayrimenkul pazarında pazarlama ve satış danışmanlığı veren Vesta Global’in kurucu ortağı Armağan Akyüz, “Henüz son istatistik yayınlanmamakla birlikte 2022 yılında da bu sayının üstüne çıkıldığı öngörülüyor” diyor.
Avrupa Birliği (AB) ülkeleri, İngiltere ve ABD bu alanda Türk yatırımcıların tercihi oluyor. Birinci tercih ise Avrupa. Teuta Narazan, “AB ülkelerinde yapılan gayrimenkul yatırımı, AB’de hür deveran, vatandaşlık ve yüksek kira getirisi üzere birçok avantaj sağlayabiliyor. Yüksek getirili gayrimenkul yatırımı isteyen, çocukları için uygun bir eğitim mesleği planlayan, milletlerarası yatırımlarını daha sağlıklı yönetmek isteyen Türk vatandaşları yurt dışında gayrimenkul yatırımlarına yöneliyor” diyor.
AB’nin anahtarı Golden Visa
Elbette bu amcalarla yola çıkan Türk vatandaşlarının tercihi Golden Visa kapsamında olan ülkeler. AB ülkeleri ortasında, AB üyesi olmayan bir ülkenin vatandaşı için yatırım yoluyla oturma müsaadesi ve vatandaşlık hakkına sahip olma programı olarak nitelendirilen Golden Visa, İspanya, Portekiz, Yunanistan ve Malta’yı kapsıyor. Her ülke için yapılması gereken yatırım ölçüleri değişiyor. Yunanistan için 250 bin euro kıymetinde yapılacak bir gayrimenkul yatırımıyla AB hür deveranı elde etmek mümkün. Portekiz’de bu sayı 280 bin eurodan başlıyor, İspanya’da ise 500 bin euroyu buluyor. Bu maliyetlerin üzerine avukatlık, alım satım masrafları da ekleniyor. Yatırımın akabinde Yunanistan iki ay içinde hür sirkülasyon hakkını verirken bu müddet Portekiz’de bir yıla yaklaşıyor.
Ancak Portekiz, 5 yıllık özgür dolanım hakkının akabinde A2 düzeyinde Portekizce öğrenen ve her yıl 1 hafta Portekiz’e gelen mülk sahiplerine vatandaşlık veriyor. Elbette her ülke bu noktada cazip değil. Örneğin İspanya ikili vatandaşlığı kabul etmediği için Türk vatandaşları tarafından tercih edilmiyor. Teuta Narazan, “Burada emel yatırım yapmak ve hür dolanım elde etmek. Kimse Türk vatandaşlığını değiştirmek istemiyor” diyor.
Amaç Yatırım Çekmek
Son yıllarda yaşanan ekonomik problemlerden kurtulmak için hür dolanım hakkını kullanarak ülkelerine sermaye çekmek isteyen ülkeler, bu sistemi de en verimli biçimde değerlendirmeye çalışıyor. Örneğin Portekiz yatırım yapılacak bölgeleri sınıflandırarak daha az yatırım çeken bölgelere de vergi avantajı sunuyor. “Türkiye’de de misal bir uygulamaya gidilebilir. Büyük kentlerden vatandaşlık için alınan gayrimenkul fiyatları üstte tutulabilir. Öbür yandan doğuda yapılan yatırımları daha düşük tutarak bölgeye giden yatırım arttırılabilir” diyor Teuta Göre.
Diğer yandan Yunanistan bu işten yalnızca inşaat firmalarının faydalanmasının önüne geçmek için, Yunan vatandaşlarının sattığı meskenlere daha düşük vergi getirerek bu alandan sağlanan getirinin tabana yayılmasını da sağlıyor. Yunanistan 31 Temmuz prestijiyle da kimi değişikliklere gidecek. Selanik, Santorini üzere tanınan bölgelerden alınacak gayrimenkullerde alt limiti 500 bir euroya çıkartıyor.” Portekiz de Golden Visa’nın emlak dalında spekülasyon yarattığı gerekçesiyle sistem üzerinde misal değişiklikler yapmaya hazırlanıyor.
Sadece Türkiye’de değil, tüm dünyada yurtdışında gayrimenkul yatırımları artıyor. Pazar büyüklüğü 2021 sonu prestijiyle 400 milyar doları aştı. 2022 yılında da pazarın yüzde 22 büyüdüğü kestirim ediliyor. Bu pastada en büyük hissesi ise; ABD, İngiltere, İspanya, Portekiz ve Birleşik Arap Emirlikleri üzere ülkeler alıyor. Çin ve Hindistan vatandaşları gayrimenkul alımıyla sunulan vatandaşlık ya da oturum programlarını en çok tercih edenlerin başında geliyor. Yeni vergi uygulamalar nedeniyle ABD ve Fransa vatandaşları, BREXIT sonrası AB ülkelerinde oturum elde etmek isteyen İngiliz vatandaşları son periyotta oturum ve vatandaşlık programlarına dâhil oluyor.
